Aberdeen Investments prevede una graduale ripresa ciclica nei mercati immobiliari del Regno Unito e dell’Europa. Negli ultimi mesi, i rendimenti sono migliorati, riallineandosi alle medie di lungo periodo grazie a redditività stabile e una modesta crescita del capitale. Aberdeen, che supervisiona oltre 30 miliardi di sterline in asset immobiliari, prevede rendimenti totali annui dell’8,4% nel Regno Unito e dell’8,9% in Europa per i prossimi tre anni, superando la media globale del 7%. Tuttavia, si evidenzia anche un restringimento del divario tra settori, con rendimenti sempre più determinati dalla gestione attiva degli asset e dai fondamentali legati alla localizzazione.
Anne Breen, Global Head of Real Estate di Aberdeen Investments, afferma: “Il modo in cui i rendimenti immobiliari verranno generati in futuro sarà molto diverso rispetto al passato. Gli investitori si concentrano sempre più su come gli asset possano essere resi ‘future-proof’, attraverso decarbonizzazione, integrazione dei criteri ESG o miglioramenti operativi. Non conta solo cosa si acquista: infatti, sarà determinante per il successo in questo ciclo come lo si gestisce. L’investimento tematico resta molto rilevante, dati i livelli eccezionali di disruption economica: di conseguenza, continuiamo a considerare molto importante l’allocazione settoriale. L’esposizione ai settori ‘living’ e logistica continua a generare extra-rendimento, ma vediamo che è la gestione attiva degli asset a fare sempre più la differenza: in un mercato in cui esistono meno disparità strutturali nelle previsioni di rendimento e mancano all’orizzonte condizioni pienamente favorevoli, i gestori dovranno lavorare ancora più duramente per offrire extra-performance ai clienti.”
Settore industriale e logistico
Il comparto industriale e logistico continua a rappresentare uno dei settori di maggiore convinzione per Aberdeen, con mercati nel Regno Unito e in Europa che si prevede possano sovraperformare nei prossimi cinque anni, grazie a un rendimento annuale medio atteso dell’8% circa per gli asset industriali.
Sebbene la crescita degli affitti stia rallentando e alcune aree abbiano raggiunto il limite di accessibilità economica, la performance resta solida, con il settore che ha sovraperformato il comparto immobiliare nel suo complesso per ben quattro trimestri consecutivi.
In Europa, il mercato logistico trarrà beneficio dalla limitata nuova offerta, che stabilizzerà i tassi di sfitto e sosterrà la crescita degli affitti a partire dal prossimo anno. Nel Regno Unito, l’attività edilizia si è rallentata notevolmente, con le nuove costruzioni passate da 21,1 milioni di piedi quadrati nel Q1 2022 a soli 1,93 milioni nel Q3 2025.
Il settore della difesa nel Regno Unito e in Europa è una nuova fonte emergente di domanda industriale, alimentata da industrie collegate alla difesa che cercano unità produttive leggere moderne e spazi per R&S: per Aberdeen, la difesa è solo una componente di una più ampia fase di reindustrializzazione in Europa, sostenuta da forti trend e cambiamenti strutturali nelle politiche industriali e commerciali europee.
Uffici
I fondamentali del settore degli uffici stanno migliorando, con le zone centrali che si sono già distinte in alcuni Paesi. Sebbene la performance resti eterogenea tra diversi segmenti del mercato, ampie porzioni del comparto uffici sono ora in condizioni decisamente migliori.
Aberdeen segnala fondamentali in miglioramento a Londra centro, dove la domanda di locazione è costante e il numero limitato di progetti in cantiere dovrebbe abbassare i tassi di sfitto. La società predilige la City e il West End rispetto ai Docklands, nonostante in questi ultimi si osservi una recente ripresa strutturale dell’attività.
In Europa, i mercati preferiti di Aberdeen includono le aree centrali di Monaco, Amsterdam, Parigi e Madrid, dove la scarsità dell’offerta persiste e i fondamentali restano solidi. Si prevede che nel 2026 la nuova offerta, in percentuale sullo stock esistente, scenda alla metà della media di lungo periodo in queste aree, evidenziando una resilienza – che è destinata a rafforzarsi.
Aberdeen sottolinea che, sebbene la posizione geografica sia determinante per le prospettive di lungo termine degli uffici, anche la qualità degli asset è cruciale. Gli asset core stanno performando bene, mentre quelli secondari stanno progressivamente trovando un punto di stabilizzazione – il che apre spazi interessanti per operazioni di retrofit o conversione su uffici B+ in location A nel Regno Unito e in Europa continentale.
Secondo Aberdeen, mantenere un’eccessiva sottoponderazione su uffici di buona qualità nel 2026 potrebbe penalizzare la performance sia assoluta che relativa.
Retail
Il settore retail continua la sua fase di ripresa, trainato dai parchi commerciali dominanti con layout funzionali, un mix di inquilini ben studiato e la presenza di marchi di riferimento nel segmento alimentare. Aberdeen mantiene un approccio prudente sui centri commerciali e sul retail standard, alla luce della fragilità della fiducia dei consumatori e del rallentamento della crescita reale dei salari. La Francia rappresenta un punto debole specifico, a causa di scioperi generali e incertezze politiche che pesano sulla fiducia dei consumatori e sull’economia in generale.
Nel comparto retail periferico (il cosiddetto out-of-town), i tassi di sfitto sono prossimi ai minimi storici e in Europa si osservano segnali di crescita degli affitti. Tuttavia, il settore affronta rischi a breve termine legati all’inflazione e al deterioramento del mercato del lavoro, che potrebbero ridurre la propensione dei consumatori a spese elevate o discrezionali. I retailer di prodotti ad alto valore hanno guadagnato quote di mercato, riflettendo l’attenzione crescente dei consumatori ai prezzi.
Aberdeen prevede buone performance dal retail, con i parchi commerciali e i supermercati in prima linea, pur riconoscendo che la forza del settore sarà messa alla prova in un contesto economico debole nel breve periodo.
Residenziale
Il settore residenziale resta sostenuto da fondamentali solidi, con persistenti carenze di offerta, crescita degli affitti e sentiment positivo da parte degli investitori.
Nel Regno Unito, il settore degli affitti privati (PRS) continua a soffrire di carenze di offerta, con i piccoli proprietari che escono dal mercato e gli investitori istituzionali che non riescono a compensare con nuovi sviluppi al ritmo necessario.
Aberdeen ritiene che l’istituzionalizzazione del settore rappresenti la miglior via per migliorare la disponibilità di immobili in affitto, ma questo processo procede lentamente: si stima che, ai ritmi attuali, serviranno 70 anni per raggiungere una quota di mercato del 30%.
Gli investimenti nel build-to-rent (BTR) hanno subito una frenata dopo l’aggiustamento dei valori immobiliari di due anni fa, ma i rendimenti stanno ora stabilizzandosi. Aberdeen prevede per il settore residenziale un rendimento medio annuo su tre anni pari al 9% circa in Europa.
Regno Unito ed Europa si distinguono in un contesto di incertezza relativo agli Stati Uniti
Sebbene gli Stati Uniti rimangano un mercato di investimento ampio e importante, l’incertezza politica e i fondamentali economici più difficili hanno aumentato il rischio.
Per quanto riguarda il Regno Unito e l’Europa, Aberdeen ritiene che attualmente offrano invece un insieme di opportunità più interessante per il capitale globale. Sebbene una maggiore stabilità negli Stati Uniti sarebbe positiva per la crescita globale, gli investitori non possono farvi affidamento nel breve termine e potrebbero trarre beneficio da un ribilanciamento verso altri mercati. I flussi di capitale canadese verso l’Europa sono aumentati di quasi il 200% nell’anno terminato a settembre 2025, un trend che Aberdeen attribuisce in parte a questa dinamica globale.
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