8,5 milioni di abitazioni inutilizzate e neanche il turismo riesce a riempirle

8,5 milioni di abitazioni inutilizzate, più del triplo della Francia e sei volte della Germania, in un Paese il cui turismo vale 237 miliardi di PIL.
Il paradosso del patrimonio immobiliare italiano vale miliardi e Alcaeus, società di property management e gestione degli affitti brevi,
racconta dall’interno un mercato che non riesce ancora a sbloccarsi

Immaginate una casa di famiglia in un borgo dell’Umbria o un appartamento ereditato in un paesino sperduto della Calabria, arredato, in buono stato e con le chiavi in un cassetto, in cui non vive nessuno da anni. Non si tratta di un caso isolato, ma la condizione strutturale di di 8,5 milioni di abitazioni italiane, secondo il rapporto Federproprietà-Censis. Un patrimonio bloccato e silente che fatica sempre più a giustificarsi in un Paese in cui il turismo, secondo stime di settore, vale circa 237 miliardi di euro di PIL, quasi il 13% dell’intera economia nazionale, e in cui ogni estate che passa rappresenta un’occasione mancata in più.
A osservare da vicino e, poi, raccontare questo cortocircuito è Alcaeus, società di property management che gestisce affitti brevi in tutta Italia: “Gestiamo strutture in tutta Italia e vediamo ogni giorno questo paradosso, da un lato proprietari che non sanno come muoversi, dall’altro una stagione turistica che non ha mai avuto così tanta domanda. Emerge così quanto il vero problema non è la mancanza di patrimonio immobiliare, ma l’incapacità e, molte volte, la paura di metterlo a reddito”, spiega Gaia Troisi, co-founder di Alcaeus.
Il costo del tenere una casa ferma, tra IMU, IRPEF e mancati rendimenti
Tenere una casa vuota ha un costo fiscale concreto che spesso viene sottovalutato. Per esempio, chi possiede una seconda casa sfitta nello stesso Comune in cui vive, è soggetto a una tassazione IRPEF sul 50% della rendita catastale rivalutata (del 5% e aumentata di un terzo), ovvero una tassazione aggiuntiva già in vigore dal 2014. Sul fronte dell’IMU, diversi Comuni hanno già introdotto incrementi di aliquota sugli immobili inutilizzati o sfitti, mentre il dibattito su una vera e propria “tassa sullo sfitto” di carattere nazionale continua ad animare l’agenda politica.
Eppure non è solo la complessità fiscale a tenere ferme le case, per 8 italiani su 10 è la paura di non rientrare in possesso della propria abitazione in caso di morosità dell’inquilino a trattenere i proprietari dal locare gli immobili. Un blocco psicologico e culturale che pesa quanto quello normativo e che contribuisce ad alimentare il paradosso delle case vuote in un Paese con un’emergenza abitativa crescente.
I numeri dicono che il costo di questa paura è concreto. Secondo dati interni di Alcaeus, un immobile gestito professionalmente con affitti brevi genera in media rendimenti superiori del 20-30% rispetto alla locazione tradizionale, grazie alla capacità di ottimizzare i periodi di occupazione, adeguare le tariffe alla stagionalità e ridurre i vuoti tra un affitto e l’altro, ovvero leve che la gestione fai-da-te raramente riesce a sfruttare.

Il confronto con Francia e Germania dimostra quanto l’Italia rappresenta un’anomalia europea
Per capire quanto sia singolare la situazione italiana e, soprattutto, difficile da ignorare, basta un confronto con altri Paesi europei. Ad esempio, a gennaio 2024 le abitazioni vuote in Francia erano 3,1 milioni, ovvero l’8,1% dello stock abitativo. In Germania, sempre nel 2024, le abitazioni vuote ammontavano a 1,9 milioni, pari al 4,3% dello stock. Ciò significa che in entrambi i Paesi, una quota molto più alta di patrimonio privato entra regolarmente nel circuito degli affitti, generando reddito per i proprietari e offerta ricettiva per i visitatori. In Italia, invece, questo meccanismo si inceppa prima ancora di partire: il 25,7% delle abitazioni intestate a persone fisiche risulta inutilizzato, sono più del triplo del dato francese e quasi sei volte di quello tedesco. Una questione culturale e strutturale, più che legata ad aspetti climatici o di vocazione turistica, perché il punto è che da decenni trattiamo la casa come una riserva di valore da conservare, non come una risorsa.

Borghi ereditati e proprietari bloccati, due freni che tengono il patrimonio fermo
Chi gestisce immobili in tutta Italia come Alcaeus conosce bene le ragioni di questo stallo, in cui una parte rilevante del patrimonio fermo è concentrata nei piccoli comuni e nell’entroterra: case ereditate da nonni e parenti, spesso in borghi di grande valore paesaggistico ma poco popolati, che i nuovi proprietari purtroppo non sanno come valorizzare. A questo si aggiunge la complessità normativa crescente e le regole più stringenti, dal Codice Identificativo Nazionale (CIN) obbligatorio all’aumento della cedolare secca al 26%, fino a sanzioni che possono arrivare a 8.000 euro, che paralizzano molti proprietari convincendoli a lasciare l’immobile fermo piuttosto che rischiare errori di gestione.

“I borghi italiani sono straordinari, ma così facendo rischiano di diventare musei stagionali, visitati per qualche settimana d’estate, poi di nuovo silenziosi e disabitati, complice anche il crescente spopolamento. Molte di quelle case sono ereditate da figli o nipoti che non sanno cosa farne e le lasciano lì. È un peccato enorme, perché la stagione turistica è adesso e ogni immobile fermo in più è un’occasione mancata”, afferma Gaia Troisi, co-founder di Alcaeus.