I dati di CBRE, leader globale nei servizi e nella consulenza nel commercial real estate, confermano che il 2025 è stato un anno positivo per il mercato italiano del leasing. Una performance solida, che trova piena espressione nei segmenti Office, Industrial & Logistics e High Street Retail.
Il mercato Office chiude il 2025 confermando una tendenza chiara: cresce la domanda di spazi di alta qualità da parte delle aziende, mentre l’offerta disponibile continua a ridursi. Secondo gli ultimi dati sui volumi transati, la competizione per assicurarsi gli immobili migliori nelle location centrali sta alimentando la crescita dei canoni e riducendo la disponibilità a livelli minimi.
Milano si conferma un mercato dinamico, chiudendo il 2025 con 393.000 mq di volumi assorbiti, in linea con il 2024, nonostante un approccio selettivo da parte dei conduttori. Nell’ultimo trimestre, si registrano 119.000 mq assorbiti, segnando un incremento del 75% rispetto al terzo trimestre del 2025. Questo trimestre segna anche il ritorno di operazioni di grande dimensione sopra i 6.000 mq. La vacancy complessiva scende leggermente intorno al 10%, mentre quella degli immobili di grado A cala al 3,2%. La forte pressione della domanda nelle zone centrali e la limitata disponibilità di prodotto prime continuano a sostenere la crescita dei valori: il prime rent del Central Business District raggiunge il valore record di 770 €/mq/anno, con un outlook positivo per il 2026.
Roma vive una situazione analoga, ma ancora più accentuata sul fronte dell’offerta. Il tasso di vacancy ha toccato il minimo storico del 6,3%. Sebbene i volumi annuali siano inferiori al 2024, pari a 130.000 mq su base annua, complice la scarsità di immobili pronti all’uso, la domanda resta solida. Operazioni di grandi dimensioni (oltre i 28.000 mq) confermano infatti episodi di dinamicità della Capitale. In questo contesto di offerta limitata, i canoni prime del Central Business District rimangono stabili a 600 €/mq/anno, confermando prospettive incoraggianti per il nuovo anno.
Il settore Industrial & Logistics ha chiuso il 2025 con risultati molto positivi. Nel quarto trimestre sono stati registrati volumi di assorbimento pari a 861.000 mq, il valore più alto di sempre in un singolo trimestre, portando il take-up annuale a 2,4 milioni di mq (+4% rispetto al 2024). Milano si conferma il mercato più dinamico, con il 53% dell’assorbimento trimestrale, seguita da Bologna con l’11%.
La domanda è stata trainata dai fornitori di servizi logistici (3PL) che hanno rappresentato il 53% del take-up del trimestre, seguiti dagli operatori manifatturieri (21%). Nel 2025 sono stati consegnati quasi 2 milioni di mq di nuovi spazi, di cui il 71% speculativi.
I volumi di assorbimento del 2025 superano del 22% i nuovi spazi consegnati, indicando un buon equilibrio tra domanda e offerta. Per il 2026 sono attesi 2,2 milioni di mq di nuove completion, con un incremento dei progetti build-to-suit e build-to-own.
Il tasso di vacancy a livello nazionale sale al 5%, un aumento legato principalmente all’espansione dello stock in location secondarie, mentre i canoni prime si mantengono stabili a 70 €/mq/anno sia a Milano che a Roma (+1,4% su base annua).
Nel settore High Street Retail, la domanda di spazi commerciali continua a concentrarsi nelle location prime delle principali vie dello shopping di Milano e Roma, trainata dall’interesse crescente dei marchi di moda e lusso. I canoni nelle vie a vocazione luxury e premium mostrano un andamento in crescita, sostenuti da livelli di occupancy elevati che confermano la forte resilienza del mercato.
Allo stesso tempo, città a forte vocazione turistica come Firenze e Venezia continuano a beneficiare dell’afflusso costante di visitatori, sostenendo le performance dei format commerciali di alta gamma posizionati nei punti più strategici dei centri storici.
“Il 2025 ha segnato un mercato del leasing più maturo e selettivo: domanda dinamica, aspettative più alte e un chiaro riequilibrio tra nuova offerta e assorbimento. Qualità, posizione e canone si confermano i driver decisivi”, dichiara Fabio Mantegazza, Head of Leasing Italy di CBRE. “È il momento di investire in progetti significativi e partnership di lungo periodo, esplorando nuove aree e geografie per contribuire a contrastare l’aumento dei canoni di locazione”.
- Creocom - Via del Buon Ricovero, 10 - 00189 Roma - p.iva 07881611003 -