Dal 2006 al 2024 le compravendite di abitazione che hanno avuto come acquirente un cittadino straniero sono state, in Italia, circa un milione, con un volume d’affari di poco superiore a 110 miliardi di euro. Un fenomeno quindi che richiede di essere meglio osservato e capito che è stato analizzato da Marco Toccaceli nel Dossier Statistico Immigrazione 2025 realizzato dal Centro Studi e Ricerche IDOS insieme alla rivista Confronti e all’Istituto di Studi Politici “S. Pio V”.
Nel 2007 si è raggiunto il picco delle compravendite residenziali degli stranieri: ben 135mila, il 17,6% delle circa 780mila totali. A partire da quell’anno, tuttavia, sottolinea Toccaceli, il numero degli acquisti da parte di cittadini stranieri è cominciato a calare, diminuendo progressivamente e in maniera più drastica rispetto alla media degli acquisti residenziali fino al 2014, complice la crisi globale (prima finanziaria e poi economica e occupazionale) iniziata nel 2008 e la conseguente difficoltà di accesso al finanziamento bancario.
Dopo questa graduale perdita di peso sul volume complessivo degli scambi, si è osservata una lenta ripresa nel periodo 2014-2019, che ha comportato un aumento del 53,0% delle compravendite da parte degli stranieri, per poi subire a sua volta una nuova interruzione a causa della nuova crisi economica causata dalla pandemia da Covid-19. Così, se nel periodo 2021-2023 le compravendite si sono stabilizzate attorno alle 32-33mila, dopo il minimo storico di 26mila nell’anno dell’avvento pandemico (2020), dal 2024 – e con la stima consolidata al 2025 – è in atto una nuova fase espansiva. In particolare, nel 2024 gli acquisti di abitazioni da parte di stranieri sono aumentati del 9,4%, arrivando a 35mila, e per il 2025 si prevede un ulteriore aumento dell’11,4%, così da arrivare, a fine anno, a 39mila abitazioni compravendute. L’inversione di tendenza (dovuta in parte alla ripresa del sistema economico, in particolare del comparto turistico, e in parte all’abbassamento dei prezzi delle case nei piccoli centri e nelle periferie, che hanno favorito gli acquisti) è particolarmente importante, dal momento che la domanda alloggiativa espressa dai cittadini stranieri si può stimare in oltre un milione di case e, in assenza di efficaci politiche abitative pubbliche, di fatto la soluzione si può trovare solo nel mercato privato. L’incidenza degli stranieri sulle compravendite totali effettuate in Italia nel 2024 è del 4,9% (pari a circa 1 ogni 20 acquisti di case realizzati), una media che conosce comunque sensibili oscillazioni territoriali. Anche a parità di reddito, infatti, vi sono aree italiane in cui la quota di acquirenti stranieri addirittura sfiora il 40%, contribuendo così a innalzare la media generale.
A sostenere il mercato degli acquisti, spiega ancora Toccaceli, sono i lavoratori stranieri che vantano una più lunga permanenza in Italia, spesso già ben integrati sul territorio, titolari di un contratto di lavoro stabile e soprattutto aventi, grazie ai risparmi effettuati, una disponibilità economica sufficiente a coprire le quote di anticipo e le spese iniziali.
Fra gli acquirenti stranieri di case in Italia si confermano al primo posto quelli di origine est-europea: nel 2024, essi hanno coperto ben il 71,0% degli acquisti effettuati da stranieri nel corso dell’anno, incidenza prevista in ulteriore, seppur leggero, aumento per il 2025. La collettività romena, la prima straniera in Italia per numero di residenti (oltre 1 milione, circa un quinto dell’intera popolazione non italiana dello Stivale), copre da sola quasi un terzo del mercato abitativo degli stranieri, complice l’età media relativamente giovane e l’appartenenza comunitaria.
Stabile al 10,5%, negli ultimi tre anni, è, invece, la quota di mercato coperta dai lavoratori provenienti dall’India e dai Paesi limitrofi (Sri Lanka, Bangladesh e Pakistan), i quali, tendendo a raggrupparsi in nuclei familiari piuttosto ampi, spesso coabitano in più famiglie o con amici connazionali, il che consente loro di suddividere in maniera allargata e più sostenibile le spese del mutuo. In particolare, gli acquirenti del subcontinente indiano privilegiano le zone semicentrali e periferiche dei principali centri urbani, dove solitamente sono localizzate le loro attività lavorative (molti sono titolari di esercizi commerciali, soprattutto nella ristorazione), e, rispetto alle altre collettività estere (fatta eccezione per i cinesi), investono nell’acquisto dell’abitazione fino al 20-30% in più. Del resto, proprio i cinesi, da soli, detengono un altro decimo del mercato immobiliare degli stranieri in Italia (10,3% in previsione nel 2025), ovvero una quota sostanzialmente pari a quella coperta dai cittadini dell’intera area del subcontinente indiano. Gli acquirenti di casa stranieri originari di altre aree detengono quote di gran lunga più esigue e, tra questi, spiccano solo i nordafricani, con una percentuale (in continua e sensibile diminuzione dal 2006) che si attesta intorno al 4%.
Secondo uno studio dell’Istituto Scenari Immobiliari sulla condizione abitativa dei cittadini stranieri in Italia, solo il 20,7% di essi vive in una casa di proprietà, mentre ben il 64,5% abita in affitto. Per il resto, il 7,8% vive nel luogo di lavoro (si pensi, ad esempio, ai collaboratori domestici che abitano nella stessa casa delle famiglie presso le quali prestano servizio) e il 6,8% alloggia presso parenti o altri connazionali (talora in condizioni di sovraffollamento o di promiscuità).
Inoltre, si consolida la tendenza, ormai in atto da molti anni, a comprare case localizzate o nelle periferie dei principali centri di provincia (35,1% dei casi nel 2024, in tendenziale aumento nel 2025) o nei rispettivi Comuni più piccoli (57,2%, un punto percentuale in più rispetto al 2020).
In quasi 9 casi su 10 (88%), le abitazioni acquistate sono appartamenti in condominio all’interno di contesti residenziali di tipo economico, con uno stato di conservazione discreto, specialmente quando si tratta dell’acquisto di una prima casa, mentre la qualità dell’immobile migliora in caso di sostituzione.
In media, i prezzi delle case acquistate oscillano tra i 70mila e i 140mila euro, per una superficie media di 55 metri quadrati nel 2024 (era di 44 mq nel 2010), mentre i tagli più frequenti sono, nei Comuni dell’hinterland, i bilocali e i trilocali, e, nei capoluoghi di provincia (dove occorre maggiormente contenere i costi), monolocali e bilocali.
Ben l’80% degli acquisti di casa da parte di cittadini stranieri avviene nell’Italia settentrionale (primeggia la Lombardia, che da sola copre quasi un quinto del mercato), mentre il 16% ha luogo al Centro e solo il 4% si realizza al Sud e nelle Isole, dove – a parte poche eccezioni – la bassa propensione all’acquisto è causata da canoni d’affitto relativamente più contenuti, lavori più frequentemente precari o stagionali e una immigrazione tendenzialmente meno stanziale.
L’ultima indagine di Scenari Immobiliari è stata effettuata a inizio 2025, estrapolando i dati da interviste telefoniche e sondaggi online che hanno coinvolto un campione di 450 agenzie immobiliari dislocate in 10 province rappresentative del territorio nazionale. Gli agenti immobiliari intervistati riferiscono che, nell’ultimo anno, la domanda che hanno ricevuto da parte dell’utenza straniera è stata in prevalenza orientata alla ricerca di un alloggio in affitto, ma che anche questa soluzione comporta problematiche notevoli, che vanno dalla difficoltà di reperimento degli alloggi (a causa sia dei pregiudizi sia della mancanza di tipologie che soddisfino le esigenze della domanda), ai canoni elevati (per gli immigrati spesso ritoccati verso l’alto), ai contratti irregolari, alla scarsa qualità degli immobili e anche alla difficoltà ad ottenere garanzie come la fideiussione.
Viene inoltre confermato, conclude infine Toccaceli, che sussistono, tra la popolazione straniera che risiede in Italia, almeno 1 milione di “potenziali” acquirenti di casa, persone che, attualmente in affitto o in coabitazione, avrebbero un reddito sufficiente per sostenere un mutuo medio per la casa (di importo compreso tra i 500 e i 700 euro mensili), ma che non possono realizzare l’acquisto per la mancanza di risparmi sufficienti a coprire le spese iniziali (anticipo, spese notarili, commissioni dell’agenzia, ecc.) e per l’impossibilità di accedere a prestiti bancari per le condizioni di garanzia proibitive richieste dagli istituti di credito.
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