Case, in dieci anni prezzi in aumento

Negli ultimi dieci anni, in Italia i bilocali sono gli immobili che si sono rivalutati di più nel comparto delle vendite, segnando un +21%, mentre i trilocali svettano nel settore  degli affitti, con un +50%. In generale, rispetto al 2016 i prezzi di tutti i principali tagli immobiliari – monolocali, bilocali e trilocali – sono aumentati sensibilmente, soprattutto nelle locazioni, con incrementi vicini o superiori al 50% in svariate città.

Sono questi alcuni dei risultati dell’ultimo studio di Immobiliare.it Insights, proptech company guidata da Luke Brucato, specializzata in analisi di mercato e data intelligence e parte del gruppo Immobiliare.it che ha esaminato l’evoluzione dei prezzi di vendite e affitti di monolocali, bilocali e trilocali a livello nazionale e nelle principali città del Paese nell’ultimo decennio.

«La crescita dei prezzi registrata dal 2016 a oggi per tutte le principali tipologie immobiliari va letta alla luce del contesto socio-economico di riferimento, segnato anche da una significativa spinta inflattiva che ha contribuito all’incremento dei valori», commenta Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it. «La criticità più rilevante oggi riguarda, tuttavia, il divario crescente tra i valori immobiliari e i redditi, che non hanno registrato un’evoluzione altrettanto sostenuta. Un disallineamento che incide direttamente sull’accessibilità al mercato. Occorre inoltre considerare le differenze territoriali: nei grandi centri, dove la domanda è più intensa, i prezzi hanno registrato gli aumenti più marcati, mentre nei centri di dimensioni minori, caratterizzati da una pressione della domanda generalmente più contenuta, la crescita è stata comunque più moderata».

Focus vendite

Nelle compravendite, i prezzi sono aumentati in modo diffuso per tutte le tipologie immobiliari analizzate. Dal 2016 a oggi, la crescita più marcata per i monolocali si registra a Como (+83%), che precede Bergamo (+82%) e Trieste (+76%). Quest’ultima è invece in testa alle classifiche dei rincari per bilocali (+84%) e trilocali (+71%), in entrambi i casi davanti a Verona (+71% e +61% rispettivamente).

Spicca anche il caso di Milano che, pur partendo da prezzi già elevati nel 2016, ha conosciuto incrementi rilevanti per tutte e tre le tipologie: +71% per i monolocali, che hanno raggiunto i 5.630 euro/mq medi, +69% per i bilocali (5.532 euro/mq), e +52% per i trilocali (5.431 euro/mq). Tra i Comuni analizzati, il capoluogo lombardo si colloca al terzo posto per crescita dei costi degli immobili con due vani e al quarto per i rialzi delle case con tre vani.

A Roma, invece, gli aumenti sono stati più contenuti, pur rimanendo a due cifre: +11% per i monolocali (4.112 euro/mq), +16% per i bilocali (4.083 euro/mq) e +10% per i trilocali (3.660 euro/mq).

Catania, Genova e Palermo in controtendenza

Nel comparto delle vendite, le flessioni dei prezzi rispetto al 2016 sono limitate a pochi casi. Il più evidente è quello di Catania, dove tutti i tagli immobiliari hanno perso valore, -6% i monolocali, -3% i bilocali e -14% i trilocali. Una dinamica che trova spiegazione nell’intensità della domanda, rimasta su livelli inferiori rispetto a quelli registrati in altre città, contribuendo a mantenere i prezzi su livelli più contenuti.
Andamenti in parte simili si osservano anche a Genova e Palermo: nel capoluogo ligure, sono cresciuti solo i prezzi dei monolocali (+18%), mentre bilocali e trilocali hanno registrato rispettivamente un -6% e -11%; nel capoluogo siciliano, invece, gli immobili con tre vani sono scesi dell’1%, a fronte di una salita dei bilocali (+13%) e di una quasi totale stabilità dei monolocali (+1%).

Uno sguardo agli affitti

A differenza di quanto fotografato nel settore delle vendite, nelle locazioni non si notano flessioni dei canoni negli ultimi dieci anni. Al contrario, gli aumenti sono stati a doppia cifra in tutti i grandi centri e per tutti i tagli immobiliari.
Per i monolocali, spicca l’incremento di Padova (+59%), che precede di poco Brescia (+58%) e Venezia (+56%). Bari guida invece la classifica degli aumenti per i bilocali (+56%), davanti a Padova (+55%) e a quattro città che segnano tutte un +52% (Bergamo, Brescia, Torino e Trieste). Per i trilocali, infine, è Brescia a trainare la tendenza al rialzo (+63%), battendo ancora una volta Bari (+59%), Bergamo e Padova (entrambe al +53%).
Come per le compravendite, i rincari sono stati più marcati a Milano che a Roma. Nel capoluogo lombardo, il rialzo maggiore riguarda i trilocali (+44%), con canoni che hanno raggiunto i 20,9 euro/mq, seguiti dai bilocali (+42%), a 21,8 euro/mq, e dai monolocali (+36%), a 24,5 euro/mq.
Nella Capitale, invece, il rialzo più consistente è il +29% di bilocali e trilocali (19,2 e 17 euro/mq rispettivamente), a fronte del +27% dei monolocali (22,2 euro/mq).