JLL: la geografia della domanda ridisegna il mercato uffici italiano

Milano e Roma negli ultimi dieci anni hanno registrato quasi 6 milioni di metri quadrati di take-up. Le due città seguono modelli di sviluppo differenti: Milano cresce attraverso nuovi cluster economici e la qualità dell’offerta, Roma grazie alla forza della domanda istituzionale e alla centralità delle funzioni pubbliche

Le scelte localizzative delle aziende stanno diventando sempre più un indicatore delle trasformazioni economiche in atto nelle principali città italiane. Analizzando dove si insediano imprese, studi professionali, assicurazioni, operatori dell’energia e pubbliche amministrazioni, emergono modelli di sviluppo differenti che riflettono le specifiche vocazioni di Milano e Roma.

È quanto emerge dalla ricerca The Geography of Demand: how occupier location strategies reveal business sector priorities realizzata da JLL, che analizza dieci anni di dinamiche di occupazione nel mercato della locazione uffici delle due principali città italiane. Negli ultimi dieci anni Milano e Roma hanno registrato complessivamente circa 6 milioni di mq di take-up, con Servizi, Manifatturiero e Bancario & Finanziario che rappresentano circa il 70% dell’assorbimento complessivo.

Milano e Roma: due motori diversi dell’economia italiana

Le differenze emergono chiaramente osservando la composizione della domanda nel periodo 2016-2025

A Milano il settore dei Servizi rappresenta il 35% del take-up totale, seguito dal Manifatturiero (25%) e dal comparto Bancario & Finanziario (16%), confermando il ruolo della città come principale hub economico e finanziario del Paese.

A Roma, invece, i Servizi guidano la domanda con il 40%, ma il dato distintivo è rappresentato dalla Pubblica Amministrazione, che pesa per il 14% dell’assorbimento complessivo, contro appena il 2% registrato nel capoluogo lombardo. Una presenza che contribuisce a garantire una domanda particolarmente stabile e resiliente nel lungo periodo.

Milano: la qualità dell’offerta genera nuovi cluster di settore

Nel mercato milanese la disponibilità di immobili moderni e di elevata qualità sta contribuendo a ridefinire la geografia della domanda.

L’area CityLife-Portello si è progressivamente affermata come polo di riferimento per il settore assicurativo, mentre Porta Nuova continua a rafforzare il proprio ruolo di hub dei servizi professionali e finanziari. L’asse Scalo Romana-Santa Giulia sta assumendo una crescente specializzazione nel comparto energetico grazie a importanti operazioni corporate e a progetti di sviluppo di lungo periodo.

In questo contesto, gli immobili Grade A rappresentano uno standard imprescindibile: tra il 70% e il 90% del take-up nei comparti assicurativo, energetico e legale ha riguardato edifici di elevata qualità.

Roma: la centralità resta un fattore competitivo

Se Milano cresce attraverso la creazione di nuovi distretti, Roma continua a distinguersi per il ruolo strategico delle location centrali.

La ricerca evidenzia come studi legali e Pubblica Amministrazione concentrino la maggior parte delle proprie attività nelle aree Centro e CBD, dove prossimità alle istituzioni, accessibilità e rappresentatività restano elementi determinanti nelle scelte localizzative.

La Pubblica Amministrazione, in particolare, rappresenta il principale motore distintivo del mercato romano. Le esigenze di coordinamento tra enti e istituzioni continuano infatti a sostenere una domanda strutturale di spazi direzionali che non trova equivalenti nel panorama nazionale.

Due sfide differenti: creare offerta a Milano, liberare domanda a Roma

L’analisi evidenzia come la disponibilità e la qualità dell’offerta immobiliare stiano assumendo un ruolo sempre più centrale nel determinare l’evoluzione dei mercati.

A Milano, lo sviluppo di nuovi immobili Grade A ha contribuito alla nascita di nuovi poli di attrazione economica, ampliando le opzioni disponibili per gli occupier e favorendo la crescita di ecosistemi specializzati.

A Roma, invece, la scarsità di prodotto moderno nelle location più richieste limita la capacità del mercato di intercettare una domanda qualificata già esistente. Il caso degli studi legali è emblematico: quasi il 60% del take-up riguarda immobili Grade B nonostante la forte preferenza degli occupier per spazi di qualità superiore.

Allo stesso tempo, la zona EUR, soprattutto nella zona Core, si conferma come una delle principali opzioni per occupier pubblici e privati alla ricerca di disponibilità qualificata e buona accessibilità.

Proprietà o locazione, le scelte rivelano strategie diverse. La ricerca evidenzia come le strategie immobiliari degli occupier si riflettano non solo nelle scelte localizzative, ma anche nelle modalità di occupazione degli spazi.

Nel settore assicurativo emergono importanti operazioni owner-occupier, che riflettono una visione di lungo periodo della sede aziendale come asset strategico e leva di trasformazione urbana. Le operazioni che hanno portato importanti compagnie assicurative a insediarsi a CityLife rappresentano uno degli esempi più significativi di questo approccio.

Nel comparto energetico si osserva una quota significative di operazioni pre-let e built-to-suit, che consentono alle aziende di pianificare con anni di anticipo l’occupazione di immobili sviluppati su misura per rispondere a specifiche esigenze di sostenibilità, efficienza e organizzazione degli spazi.

Le grandi operazioni registrate nel quadrante sud-est di Milano, tra Santa Giulia e San Donato, sono state caratterizzate da contratti pre-let attraverso i quali le aziende hanno pianificato con anni di anticipo l’occupazione di edifici sviluppati su misura per rispondere a specifiche esigenze di sostenibilità, efficienza e organizzazione degli spazi.

Gli studi legali privilegiano quasi esclusivamente la locazione, una scelta che garantisce flessibilità operativa e consente di mantenere una presenza nelle location più prestigiose e strategiche.

A Milano si concentrano nei distretti CBD Duomo e CBD Porta Nuova, mentre a Roma mantengono una forte presenza nelle aree Centro e CBD, dove prossimità alle istituzioni, accessibilità e rappresentatività continuano a rappresentare fattori determinanti. A Roma la Pubblica Amministrazione presenta un modello più articolato. Pur rimanendo la locazione la formula prevalente, circa il 20% delle operazioni è riconducibile a transazioni owner-occupier, legate all’acquisto diretto di immobili da parte degli enti pubblici per consolidare la propria presenza sul territorio. Si tratta di una caratteristica che riflette il ruolo istituzionale della Capitale e la natura strutturale della domanda pubblica di uffici. Le esigenze dimensionali della PA continuano inoltre a sostenere la domanda di edifici di grandi dimensioni: circa il 60% delle operazioni riguarda infatti superfici superiori ai 2.000 mq.

“Milano continua a evolvere attraverso la qualità dell’offerta, la rigenerazione urbana e la creazione di nuovi cluster economici specializzati. La capacità di anticipare queste geografie settoriali con un prodotto adeguato in un contesto sempre più selettivo rappresenterà uno dei principali fattori competitivi della città nei prossimi anni”, commenta Marco Pancotti, Head of Office Agency Milan di JLL.

“Roma può contare su una domanda strutturalmente resiliente, sostenuta sia dalla presenza delle istituzioni e dalla centralità delle funzioni pubbliche, sia da una domanda privata qualificata nei settori dei servizi professionali, banking & finance e legale. La capacità di offrire immobili moderni, sostenibili e coerenti con le esigenze degli occupier rappresenterà uno dei principali fattori competitivi del mercato nei prossimi anni”, commenta Massimo Livi, Head of Office Agency JLL Roma.