Domande e quesiti in materia Condominiale

aDomandaRisponde la rubrica di approfondimento sui temi del Condominio. Le domande più richieste i temi di attualità con periodici aggiornamenti. Per proporre un quesito è possibile inviare una mail all’ indirizzo reonline@a-realestate.it con oggetto: Condominio domande e risposte.

Giardino di proprietà esclusiva

Quando in un condominio si devono realizzare le tabelle millesimali per la divisione delle spese, nel computo bisogna tenere conto anche dei giardini di proprietà esclusiva?
Fino al 1° luglio 2004, data della sentenza della Corte di cassazione n. 12018, il giardino di proprietà esclusiva non era preso in considerazione nel calcolo della tabella millesimale. Valeva infatti il principio espresso dalla Suprema corte con la sentenza del 18 settembre 1948, n. 1615, secondo cui «… nella determinazione del valore della proprietà di ciascun condomino di un edificio non va affatto tenuto conto del giardino di uso esclusivo in quanto esso costituisce una entità naturale ben diversa e distinta dal fabbricato a cui è adiacente, che invece è una entità artificiale».
Con la sentenza del 2004 invece le cose cambiano. La sentenza specifica infatti che «…occorre considerare eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, concorrendo tali beni alla determinazione del valore patrimoniale del piano o delle porzioni di piano cui accedono… nello stesso ambito si collocano i giardini, non essendovi alcun dubbio che questi ultimi hanno rilevanza in riferimento ad un miglior godimento dei singoli appartamenti al cui servizio od ornamento sono destinati».
Il medesimo concetto è stato poi ribadito dalla Cassazione con la sentenza 27 luglio 2007, n. 16644, secondo cui, «… ai fini della redazione delle tabelle millesimali, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali estensione, ampiezza, numero dei vani) che gli elementi estrinseci (quali l’ubicazione, l’esposizione, l’altezza), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini di proprietà esclusiva di singoli condòmini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti … determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile».
Il giardino privato, insomma, deve essere tenuto in conto per il calcolo delle tabelle, sempre che incida sull’effettivo godimento dell’appartamento singolo: in questo caso il proprietario del giardino pertinenziale all’appartamento vedrà maggiorata la propria percentuale di millesimi.

Le dimissioni dell’amministratore condominiale

Domanda
Nel caso l’amministratore di un condominio decidesse di rassegnare le dimissioni, quali sono le attività che deve continuare a garantire in attesa di un successore?

Risposta
Fino a che non sia sostituito dal nuovo, l’amministratore opera in regime di prorogatio, alla stregua dell’art. 1129, quinto comma, c.c. per il quale, alla cessazione dell’incarico, l’amministratore è tenuto “ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi”.
In tale contesto, l’amministratore dimissionario è tenuto all’espletamento dell’ordinaria amministrazione, alla regolarizzazione delle gestioni passate e a curare l’approvazione assembleare dei rendiconti sino al passaggio delle consegne, senza che sia necessaria la sua presenza fisica all’assemblea.

Il decoro architettonico nelle sopraelevazioni condominiali

Domanda
In caso di sopraelevazione in un condominio, come ci si può opporre per difendere il decoro architettonico dell’edificio?

Risposta
Mentre l’art. 1120 c.c., dettato in materia di innovazioni, ha ad oggetto la tutela del decoro architettonico dell’edificio condominiale, l’art. 1127 c.c., dettato in materia di sopraelevazione, ha ad oggetto la tutela dell’ “aspetto architettonico dell’edificio” e dunque tutta l’estetica della facciata. Secondo Cass. 06.12.2000, n. 15504, i condomini possono opporsi, ai sensi dell’art. 1127, comma 3, c.c., alla sopraelevazione del proprietario esclusivo del lastrico solare o dell’ultimo piano di un edificio condominiale, se il nuovo piano o la nuova fabbrica non soltanto ne alteri il decoro architettonico, come previsto per il divieto di innovazioni della cosa comune dall’art. 1120, comma 2, c.c., ma ne determini un pregiudizio economico, e cioè ne derivi una diminuzione del valore dell’immobile.
Va da sé che l’utilità che si accompagna alla modifica, mediante sopraelevazione, dell’aspetto architettonico dell’edificio, deve essere riferita a tutti i condomini, titolari del diritto al mantenimento dell’estetica del fabbricato.