Aedes Siiq approva resoconto intermedio. Ricavi in crescita

Il Consiglio di Amministrazione di Aedes SIIQ S.p.A., riunitosi  sotto la Presidenza di Carlo A. Puri Negri, ha approvato il Resoconto Intermedio Consolidato al 31 marzo 2017.
Il risultato netto del primo trimestre 2017 evidenzia un utile di competenza del Gruppo di € 2,2 milioni, rispetto a un utile di € 14,1 milioni nel 2016. Tale diminuzione è dovuta a minori rivalutazioni al fair value effettuate nel primo trimestre 2017 pari a € 3,5 milioni (per la firma della convenzione relativa al progetto Open Mall di Torino Caselle) rispetto a quelle effettuate nel primo trimestre 2016 pari a € 15,7 milioni (per la rivalutazione delle acquisizioni di portafogli immobiliari effettuate nel periodo).
I ricavi totali ammontano a € 4,5 milioni, rispetto a € 3,6 milioni del corrispondente periodo del 2016 con un incremento del 25%. In coerenza con il modello di property company cresce il peso dei ricavi ricorrenti da affitti pari a € 4,2 milioni (93% dei ricavi totali) rispetto a €2,4 milioni nel primo trimestre 2016 (65% dei ricavi totali).
I costi diretti si attestano a € 1,3 milioni al 31 marzo 2017, rispetto ai € 0,8 milioni del 31 marzo 2016, con un incremento di € 0,5 milioni ascrivibile alla crescita del patrimonio immobiliare.
Il Net Operating Income (N.O.I.) risulta pari a € 3,2 milioni rispetto a € 2,8 milioni al 31 marzo 2016. Tenendo in considerazione le sole attività immobiliari del Gruppo, il N.O.I. registra un risultato positivo di € 3,0 milioni, in aumento di € 0,3 milioni rispetto a € 2,7 milioni al 31 marzo 2016.
Le spese generali si attestano a € 2,9 milioni sostanzialmente invariate rispetto al 31 marzo 2016.
L’EBITDA risulta negativo per € 0,1 milioni e in linea con il 31 marzo 2016.
L’adeguamento al fair value di investimenti immobiliari è pari a € 3,5 milioni interamente dovuto all’adeguamento al fair value – sulla base di una perizia redatta dall’esperto indipendente CBRE – dell’area di sviluppo di Caselle a seguito della firma con il Comune di Caselle della Convenzione Urbanistica avvenuta in data 30 marzo 2017. Al 31 marzo 2016 la voce presentava un saldo pari a €15,7 milioni interamente riconducibile all’adeguamento a fair value del patrimonio immobiliare Redwood acquisito nel periodo.

Gli ammortamenti, accantonamenti e svalutazioni al 31 marzo 2017 sono pari a € 0,2 milioni, rispetto a € 0,3 milioni al 31 marzo 2016.

I proventi da società collegate e joint ventures presentano un saldo positivo di € 0,2 milioni, rispetto al saldo di € 0,1 milioni al 31 marzo 2016.
L’EBIT è positivo per € 3,4 milioni, rispetto a €15,4 milioni del 2016 per le minori rivalutazioni sopra evidenziate.
Gli oneri finanziari netti sono pari a € 0,8 milioni, rispetto al saldo di € 1,4 milioni del 31 marzo 2016. Il miglioramento è dovuto soprattutto al minor adeguamento negativo a fair value nel 2017 degli strumenti di copertura dal rischio di tasso di interesse.
Nel dettaglio, la voce è composta da:
• Proventi finanziari: € 0,1 milioni rispetto a € 0,2 milioni al 31 marzo 2016;
• Oneri finanziari: – € 0,9 milioni rispetto a – € 1,1 milioni al 31 marzo 2016;
• Adeguamento al fair value di strumenti derivati: sostanzialmente nullo al 31 marzo 2017 rispetto a – € 0,6 milioni al 31 marzo 2016.

STATO PATRIMONIALE CONSOLIDATO AL 31 MARZO 2017
Il Capitale investito al 31 marzo 2017 è pari a €460,9 milioni rispetto a €460,1 milioni a fine 2016, è finanziato dal patrimonio netto per €305,6 milioni (66%), per €150,7 milioni (33%) dall’indebitamento finanziario netto e per € 4,7 milioni (1%) da altre passività nette non correnti, e risulta composto da:
• Capitale Fisso per €403,8 milioni (€398,4 milioni a fine 2016) ed è composto da:
– immobilizzazioni immateriali per €0,1 milioni invariato rispetto al 2016
– Investimenti immobiliari e altre immobilizzazioni per €350,2 milioni (€ 344,2 milioni nel 2016);
– Capitale investito in partecipazioni collegate e in Joint venture per €53,4 milioni, (€54,0 milioni nel 2016);
– Altre immobilizzazioni finanziarie per €0,1 milioni invariato rispetto al 2016;
• Capitale circolante netto è pari a €57,1 milioni (€61,7 milioni a fine 2016) ed è composto da:
– Rimanenze per €56,3 milioni in linea con la fine del 2016;
– Crediti commerciali e altri crediti per €28,9 milioni rispetto a €27,0 milioni nel 2016;
– Debiti commerciali e altri debiti per €28,1 milioni, rispetto a €21,6 milioni a fine 2016.
Al 31 marzo 2017 non risultano posizioni debitorie scadute e non pagate oltre i termini applicabili di natura finanziaria, tributaria, previdenziale e verso dipendenti. Quanto ai debiti commerciali, alla medesima data il Gruppo Aedes registrava scaduti per € 4,0 milioni, per i quali non sussistono controversie o iniziative giudiziali, né sospensione di rapporti di fornitura.
Il Patrimonio Netto consolidato è pari a €305,6 milioni rispetto a €303,4 milioni al 31 dicembre 2016, con una variazione positiva di €2,2 milioni principalmente ascrivibile al risultato di periodo.
L’indebitamento finanziario netto del Gruppo al 31 marzo 2017 è pari a € 150,7 milioni rispetto a € 150,6 milioni al 31 dicembre 2016. Il dato del 31 marzo 2017 include debiti lordi per €159,8 milioni e depositi bancari pari a €9,1 milioni, a fronte di debiti lordi per €163,2 milioni e depositi bancari pari a €12,6 milioni al termine dell’esercizio precedente. La percentuale di indebitamento lordo a tasso variabile è pari al 68,7% dell’esposizione finanziaria complessiva di Gruppo. La durata media (duration) è di 2,43 anni. Il LTV passa dal 38% al 31 dicembre 2016 al 37% al 31 marzo 2017.

Al 31 marzo 2017 non sono presenti covenant finanziari o altre clausole dei contratti di finanziamento non rispettati.

PRINCIPALI FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DURANTE IL PRIMO TRIMESTRE 2017

30 marzo 2017 è stata stipulata con il Comune di Caselle la convenzione urbanistica per lo sviluppo dell’area di Torino-Caselle Torinese detenuta attraverso la controllata al 100% Satac SIINQ S.p.A. Nell’area, che si estende su una superficie di circa 300.000 mq, Aedes SIIQ svilupperà un Open Mall di oltre 120.000 mq di GLA, caratterizzato da un mix funzionale di Retail ed Entertainment, in linea con i concept internazionali più innovativi già aperti all’estero con successo.
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PRINCIPALI FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO IL PRIMO TRIMESTRE 2017

4 aprile 2017 il Consiglio di Amministrazione di Aedes SIIQ S.p.A. ha deliberato la nomina di Gabriele Cerminara a Chief Operating Officer e Chief Investment Officer e di Luca Lucaroni a Chief Financial Officer e, dal 11 maggio 2017, Dirigente Preposto.
11 aprile 2017 Aedes SIIQ S.p.A. ha sottoscritto con ING Bank N.V. – filiale di Milano e Unicredit S.p.A. un contratto per l’erogazione di un mutuo di complessivi € 56 milioni su un portafoglio di proprietà del valore di circa € 111 milioni. Il finanziamento, con un LTV pari al 50% circa, avrà una durata di 5 anni, consentendo un incremento della maturity media del debito del Gruppo Aedes di circa un anno.
12 aprile 2017 Aedes SIIQ S.p.A. ha sottoscritto con investitori professionali un contratto per l’emissione di un prestito obbligazionario non convertibile di € 15 milioni con scadenza nel Q4 2018, prorogabile – a scelta di Aedes e previo pagamento di una fee di estensione – di ulteriori 18 mesi e tasso Euribor 3 mesi maggiorato di uno spread del 5%.
20 aprile 2017 Aedes SIIQ S.p.A. ha stipulato un contratto di finanziamento soci di € 10 milioni concesso dall’azionista di controllo Augusto S.p.A. con scadenza 31 ottobre 2018 con possibilità di proroga per ulteriori 18 mesi, regolato al tasso Euribor 3 mesi maggiorato di uno spread del 5%.

STATO DI IMPLEMENTAZIONE DEL PIANO
Il piano industriale 2014-2019, approvato dal Consiglio di Amministrazione di Aedes in data 27 maggio 2014 e successivamente integrato, da ultimo, in data 1 dicembre 2014, è stato redatto su base semestrale quindi una analisi e un confronto trimestrale non possono essere pienamente rappresentativi ed esaustivi circa gli eventuali scostamenti.
Ai fini di una comparazione con i risultati consuntivi viene utilizzata, pertanto, una rielaborazione dei dati sottesi al Piano nel primo trimestre 2017.
CONTO ECONOMICO
Il conto economico al 31 marzo 2017 riporta un EBITDA negativo per € 0,1 milioni, in miglioramento rispetto al dato del Piano negativo per € 0,7 milioni.

Il dato di Piano relativo all’EBIT non risulta confrontabile considerato che i dati di Piano redatti su base semestrale includono anche gli adeguamenti al fair value, e i valori del portafoglio immobiliare vengono aggiornati solo in occasione della Relazione Semestrale e del Bilancio annuale.

STATO PATRIMONIALE
Quanto allo Stato Patrimoniale, il dato relativo alla posizione finanziaria netta è pari a circa -€150,7 milioni rispetto a un dato atteso pari a -€ 176,3 milioni. La differenza, positiva di circa € 25,6 milioni, è dovuta:
a) per € 57,8 milioni al minor indebitamento di Gruppo rispetto alle previsioni, per effetto netto di
• + € 81,6 milioni di minor debito sui progetti di sviluppo stante lo slittamento di investimenti in capex, conseguenza del differimento di circa 6 mesi del completamento dell’operazione di ristrutturazione del 2014 rispetto alle attese di Piano;
• – € 22,2 milioni di maggior indebitamento sugli asset del portafoglio a reddito, quale conseguenza dell’anticipazione di investimenti per +€ 56,0 milioni rispetto alle attese di Piano, mediante l’acquisizione della maggioranza del Fondo Petrarca, delle totalità delle quote del Fondo Redwood e dell’immobile di Roma Via Veneziani;
• – € 1,6 milioni di debiti verso altri finanziatori;
b) per – € 32,2 milioni per minori disponibilità di cassa rispetto al dato di Piano, quale conseguenza dei già citati maggiori investimenti in asset a reddito.
Il Patrimonio Netto si attesta a € 305,6 milioni rispetto a un dato atteso da Piano di € 311,6 milioni.

EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE
L’esercizio 2017 sarà destinato prevalentemente alla dismissione di parte degli asset non strategici, all’acquisto di nuovi portafogli a reddito, al progressivo rifinanziamento del portafoglio immobiliare al fine di allungare la duration dell’indebitamento, all’avanzamento dei progetti di sviluppo destinati a realizzare nuovi immobili da mantenere in portafoglio in coerenza con la strategia SIIQ, e all’aggiornamento del Piano. Il management manterrà la massima attenzione alle opportunità offerte dal mercato per l’ulteriore crescita del Gruppo.